Suivant l’article 682 du code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Les juges du fond conservent un pouvoir souverain d’appréciation quant à l’état d’enclave (Civ. 3e, 5 mars 1974, n° 72-13.092).

Ainsi, comme l’a confirmé la cour de cassation, un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique (Civ. 3e, 24 juin 2008: RDI 2009. 107, obs. Gavin-Millan-Oosterlynck).

S’il existe déjà un passage suffisant, la demande de désenclavement sera vouée à l’échec car un simple souci de commodité ne saurait justifier une atteinte au fonds voisin. Même si cet accès est incommode, on ne peut réclamer un autre passage. La seule solution reste amiable, il faut négocier ce nouveau passage avec les propriétaires voisins.

Lorsque le terrain est enclavée et que votre voisin refuse le passage, il sera alors nécessaire de saisir le tribunal judiciaire.

Il a été jugé qu’une demande judiciaire en désenclavement était possible même s’il avait été revendiqué préalablement mais vainement l’existence d’une servitude conventionnelle de passage et que cela ne se heurtait pas au principe de l’autorité de la chose jugée, (Cass. 3e civ. 25.03.2021 n° 19-20603).

Il est nécessaire de rappeler que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes (article 684 du Code civil).

Cette règle ne s’applique pas en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds par suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique (Cass. 3e civ. 28.01.2021, n° 19-21089).

Comme le prévoit l’article 682 du Code civil, le propriétaire du fonds servant est redevable d’une « indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

Dans un Arrêt du 25 mars 2021 (Cass. 3e civ. 25.03.2021 n° 20-15155), la Cour de cassation a apporté une précision importante. Dans cette affaire, des juges ont accordé une servitude de passage au propriétaire d’un fonds, à charge de payer au propriétaire du fonds servant (une SCI) une indemnité de désenclavement. Le solde de celle-ci restant impayé, la SCI a saisi le juge, en soutenant que son voisin ne pouvait entreprendre des travaux sur l’assiette de la servitude de passage sans s’acquitter préalablement de l’indemnité. Toutefois, par arrêt de principe, la Cour de cassation vient de juger « que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement ».

En l’espèce, la SCI ne pouvait prétendre à la démolition de l’accès consenti aux propriétaires du fonds dominant ni obtenir qu’il leur soit fait interdiction de pénétrer sur sa propriété.

Ainsi, la servitude de passage pour cause d’enclave autorisée par décision judiciaire n’est pas subordonnée au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement.