Par acte en date du 16 mars 2017, M. A avait signé un compromis de vente sous condition suspensive d’un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier appartenant à M. B au prix de 104.000 €, avec l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Le compromis de vente précisait que la condition suspensive serait considérée comme réalisée dès la présentation par un organisme financier d’une offre de prêt ; celle-ci devant intervenir au plus tard le 2 mai 2017. L’acte prévoyait en outre que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 12 juin 2017.

Le 9 mai 2017, une Banque a donné son accord de principe pour le prêt et M. A a reçu l’offre le 16 juin 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2017, le vendeur a dénoncé le compromis de vente, exposant que faute pour lui d’avoir reçu l’offre de prêt au 2 mai 2017, il considère le compromis de vente comme annulé.

Le Notaire a convoqué les parties pour la signature de l’acte de vente. En l’absence du vendeur, il a convoqué les parties une 2^nd fois, puis a dressé un procès-verbal de carence.

L’acquéreur a assigné le vendeur en justice afin que soit constaté le caractère parfait de la vente.

Dans un arrêt du 7 septembre 2021, la Cour d’appel de PAU a jugé :

Dans une promesse synallagmatique de vente, si la condition suspensive enfermée dans un délai n’est pas réalisée à la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente, la promesse est caduque de plein droit sauf accord des parties sur la prorogation des délais.

 Ainsi, l’obtention d’un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l’acte authentique est sans incidence sur la caducité de la promesse, qui peut être invoquée par les deux parties.

En outre, la notification d’un accord de principe quant au prêt sous réserve de certaines conditions telles que l’acceptation par l’assurance ou la régularisation des garanties ne constitue pas une offre de prêt telle qu’exigée par la condition suspensive.

Par ailleurs, la caducité du compromis de vente du fait de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans le délai de la réitération de l’acte n’est pas imputable au vendeur.

Par conséquent, elle n’est pas de nature à pouvoir engager sa responsabilité à l’encontre du mandataire qui avait reçu mandat de vente de l’immeuble.

Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 7 septembre 2021, RG n° 18/03169

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Compromis de vente