Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme un avant-contrat. Dans ce cadre, le promettant s’engage à vendre un bien si le bénéficiaire décide de lever l’option d’achat. Pendant la durée de l’option, deux scénarios sont possibles :

• Le bénéficiaire accepte, et le contrat de vente devient définitif à la date de la levée d’option.
• Il refuse, et le contrat n’est pas formé.

Mais que se passe-t-il si le promettant se rétracte avant la levée de l’option ?

L’évolution jurisprudentielle

Avant l’ordonnance du 10 février 2016, la rétractation du promettant n’avait pour conséquence que d’engager sa responsabilité civile. Le bénéficiaire pouvait alors demander des dommages-intérêts, mais pas la réalisation forcée de la vente.

Depuis cette réforme, et pour les promesses conclues après le 1er octobre 2016, l’article 1124 alinéa 2 du Code civil permet d’obtenir l’exécution forcée de la vente. Cette solution a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2021 (n° 20-17554).

Un exemple concret

Dans une affaire récente, des indivisaires avaient vendu des parcelles à une société pour un euro symbolique. La vente prévoyait une exploitation des terrains par extraction de substances minérales, suivie de leur retour aux vendeurs après la fin des travaux.

Malgré plusieurs avenants de prolongation, la société a rétracté sa promesse de revente. Les indivisaires ont alors intenté une action en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou, à défaut, une indemnisation.

La position de la Cour de cassation

La Cour d’appel d’Agen avait rejeté leur demande, estimant que la rétractation de la société avant la levée d’option empêchait la formation du contrat. Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt du 20 octobre 2021 (n° 20-19514), a cassé cette décision.

Elle a rappelé que l’engagement du promettant était ferme et définitif, dès la signature de l’avant-contrat. En l’absence de stipulation contraire, la rétractation du promettant ne peut empêcher la réalisation forcée de la vente.

En conclusion

La jurisprudence actuelle confirme une sécurisation des engagements pris dans le cadre des promesses unilatérales de vente. Depuis 2016, le promettant ne peut plus se rétracter librement avant la levée de l’option, renforçant ainsi la protection du bénéficiaire. Cette évolution est essentielle pour assurer la stabilité et la prévisibilité des relations contractuelles.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – PROMESSE DE VENTE