M. X avait acquis un terrain à bâtir selon acte du 20 décembre 2010, qui avait fait l’objet d’un refus de permis de construire au motif qu’il était intégré dans un plan local d’urbanisme (PLU) interdisant toute construction nouvelle.

Après une modification de ce plan, M. X a déposé une nouvelle demande de permis de construire qui a été acceptée.

Invoquant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil en s’abstenant de l’informer des restrictions imposées par le PLU, M. X l’a assigné en responsabilité et indemnisation.

La Cour d’appel de NIMES a fait droit à ses demandes et a condamné le Notaire à payer à M. X les sommes de 21.420,30 euros au titre du surcoût de la construction et de 19.200 euros au titre de la perte locative.

Le Notaire a contesté cette décision, estimant que le seul manquement d’un notaire à son devoir d’assurer l’efficacité d’un acte n’implique pas l’existence d’un préjudice causé par cette faute, qui ne peut être caractérisé que s’il est établi que, sans la faute imputée à l’officier ministériel, ce dommage ne se serait pas produit ; qu’en affirmant que la notaire devait indemniser M. X des conséquences du retard pris dans la réalisation de son projet de construction immobilier consistant dans le surcoût de cette construction et la perte de loyers aux seuls motifs que la notaire ne l’avait pas informé de ce que le terrain qu’il avait acquis n’était pas constructible et que les préjudices résultant du surcoût de la construction et de la perte locative étaient établis, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si de tels préjudices se seraient produits en l’absence du manquement imputé au notaire et s’il existait ainsi un lien de causalité entre cette faute et ces dommages, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil.

Réponse de la Cour de cassation au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil :

Il résulte de ce texte que seul ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.

Pour condamner le notaire à payer certaines sommes en réparation du surcoût de la construction et de la perte locative, après avoir relevé qu’il avait manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention de M. X sur la limitation du caractère constructible du terrain acquis, l’arrêt retient que celui-ci ne sollicite pas la réparation de la perte de chance de renoncer à l’acquisition du terrain, mais l’indemnisation du retard dans la réalisation de son projet de construction à des fins de location et que la preuve de ce retard est établie.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l’absence de manquement du notaire, ces préjudices auraient pu être évités et s’il existait ainsi un lien de causalité entre la faute retenue et les dommages, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.739

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – responsabilité du Notaire