L’opposition au prix de vente du syndic doit distinguer 4 types de créances.

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le syndic auquel est adressé par le notaire l’avis de la mutation peut, dans les 15 jours de la réception de cet avis, former opposition au versement des fonds au vendeur pour obtenir le paiement des sommes restant dues par celui-ci (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 20).

L’opposition au prix de vente d’un lot de copropriété a pour double objet de mettre en œuvre le privilège immobilier spécial (devenu, depuis la réforme du droit des sûretés, une hypothèque légale spéciale) et de bloquer le paiement du prix de vente en le rendant alors inopposable au syndicat.

Cette opposition doit énoncer de manière précise (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 5-1) :

1. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si ce formalisme n’est pas respecté, l’opposition irrégulière du syndicat n’est pas toujours nulle. L’absence de distinction entre les 4 types de créances prévues à l’article 5-1 ne fait pas cesser d’exister ces créances mais leur fait perdre leur caractère de créances privilégiées ou superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires (Cass. 3^e civ. 15-12-2004 n° 03-15.174 : Bull. civ. III n° 244 ; Cass. 3^e civ. 25-10-2006 n° 05-16.835 : BPIM 6/06 inf. 458 ; Cass. 3^e civ. 27-11-2013 n° 12-27.385 : Bull. civ. III n° 152).

C’est cette jurisprudence qu’applique en l’espèce la Cour de cassation dans un arrêt du 12 octobre 2023 – Cass. 3e civ. 12-10-2023 n° 22-18.723 F-D, X c/ Synd. copr. de la résidence Le Cœlacanthe.

À l’occasion de la vente de lots de copropriété, le syndic a signifié au notaire une opposition au prix de vente au titre de charges de copropriété restant dues. L’opposition formée par le syndic mentionnait seulement le montant total de la créance du syndicat et comportait un extrait du compte de ces copropriétaires. Mais elle ne distinguait pas entre les 4 types de créances. Cette opposition n’était donc pas régulière en la forme. Ce manquement n’affectait certes pas la validité de l’opposition mais il était de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du Code civil.

Les vendeurs assignent le syndicat des copropriétaires et le syndic en mainlevée de cette opposition, dont ils contestent la régularité.

La cour d’appel déclare l’opposition régulière en la forme et valable au fond et les condamne à payer la somme indiquée.

L’arrêt est cassé : l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic, entre les 4 types de créances du syndicat prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, n’affecte pas la validité de cette opposition mais constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du Code civil.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier