Enchères immobilières : le juge ne peut adjuger un bien à un prix inférieur à la mise à prix légale

Les ventes aux enchères immobilières sont soumises à des règles strictes concernant la fixation et le respect de la mise à prix. La Cour de cassation a récemment rappelé que le juge ne peut pas adjuger un bien à un montant inférieur à celui fixé, sauf dans une situation spécifique prévue par l’article R. 322-47 du CPC.

Cet article prévoit qu’en l’absence d’enchères, et si la mise à prix a été modifiée par décision judiciaire, le bien peut être remis en vente avec des baisses successives, potentiellement jusqu’au montant de la mise à prix initiale.

Par ailleurs, l’article L. 322-6, alinéa 2, permet au débiteur de demander au juge de réviser la mise à prix si celle-ci est manifestement insuffisante. Quant à l’article R. 322-43, il stipule que les enchères doivent obligatoirement commencer à partir du montant fixé dans le cahier des conditions de vente ou par décision judiciaire.

En combinant ces dispositions, le  juge de l’exécution n’est autorisé à adjuger un bien à un montant inférieur à la mise à prix initiale que dans le cadre strict prévu par l’article R. 322-47.

Une violation des règles constatée

Dans l’affaire examinée, des biens immobiliers saisis avaient été mis en vente avec une mise à prix fixée à 100 000 €. Pourtant, ces biens ont été adjugés à une société pour un montant de 72 000 €, bien en dessous de la mise à prix légale.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 13 juin 2024 (n° 22-10.790, F-B), a jugé que cette adjudication violait les textes applicables. En procédant à une vente à un prix inférieur à celui fixé, le juge de l’exécution a excédé ses pouvoirs.

Une décision qui renforce la rigueur des ventes aux enchères

Le juge ne peut adjuger un bien à un prix inférieur à la mise à prix légale. Cet arrêt illustre l’importance du respect des règles encadrant les ventes forcées. Le juge doit veiller à ce que le montant de la mise à prix soit respecté.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier