Le Notaire qui n’a pas mentionné une servitude non apparente n’est pas responsable, dès lors que le vendeur est tenu de l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du Code civil.

Dans une récente décision, la Cour de cassation a précisé les contours de la responsabilité d’un notaire ayant omis de mentionner une servitude non apparente dans un acte de vente.

Dans cette affaire, le notaire avait rédigé l’acte sans signaler l’existence d’un droit de passage grevant le bien vendu. La Cour d’appel avait initialement reconnu sa responsabilité solidaire avec celle du vendeur, invoquant un manquement à son devoir de garantir l’efficacité juridique de l’acte.

Cependant, la Cour de cassation, dans son arrêt du 15 mai 2024 (n° 23-12.493, F-D), a annulé cette décision en s’appuyant sur les articles 1240 (anciennement 1382) et 1638 du Code civil. Ce dernier article dispose que si un bien vendu est grevé de servitudes non déclarées et suffisamment importantes pour dissuader l’acquéreur d’acheter, ce dernier peut demander la résiliation de la vente ou, à défaut, une indemnisation.

Selon la Haute Juridiction, la garantie légale prévue par l’article 1638 résulte de l’engagement contractuel des parties, et son application ne constitue pas un préjudice indemnisable en soi. En outre, la responsabilité du notaire ne peut être engagée que si le vendeur, débiteur de la garantie, fait défaut dans l’exécution de cette obligation.

Cet arrêt met en lumière une distinction importante : bien que le notaire ait l’obligation d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il rédige, sa responsabilité n’est pas systématique en cas d’omission. Elle reste subordonnée à l’existence d’un préjudice réel découlant de l’incapacité du vendeur à respecter ses engagements.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier