Caducité du compromis de vente en cas de non-respect des délais

Le 16 mars 2017, M. A a signé un compromis de vente avec M. B pour acheter un bien immobilier. Ce compromis était soumis à une condition suspensive : l’obtention d’un prêt immobilier. Une agence immobilière a agi en tant qu’intermédiaire.

Le contrat prévoyait que la condition suspensive serait réalisée dès qu’une banque émettrait une offre de prêt. Cette offre devait être présentée avant le 2 mai 2017. Par ailleurs, la vente devait être finalisée par acte authentique au plus tard le 12 juin 2017.

Le 9 mai 2017, une banque a donné à M. A un accord de principe pour le prêt. Cependant, l’offre de prêt n’a été émise que le 16 juin 2017, soit après les délais prévus.

Le 5 juin 2017, M. B, le vendeur, a envoyé une lettre recommandée pour annuler le compromis de vente. Il considérait que la condition suspensive n’avait pas été respectée faute d’offre de prêt reçue avant le 2 mai 2017.

Malgré cela, le notaire a convoqué les parties pour signer l’acte de vente. Le vendeur ne s’est pas présenté. Une seconde convocation a été émise, puis le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

M. A a alors assigné M. B en justice pour faire reconnaître la validité de la vente. Dans un arrêt rendu le 7 septembre 2021, la Cour d’appel de Pau a statué :

1. Caducité automatique de la promesse de vente : Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans les délais prévus, le compromis devient caduc de plein droit. Cette caducité s’applique sauf accord explicite des parties pour prolonger les délais.
2. Offre de prêt tardive : Une offre de prêt obtenue après la date limite de signature de l’acte authentique n’a aucun effet sur la caducité du compromis.
3. Accord de principe insuffisant : Un accord de principe émis par une banque, assorti de conditions telles que l’acceptation par une assurance ou la régularisation de garanties, ne remplit pas les exigences de la condition suspensive.
4. Responsabilité du vendeur : La caducité du compromis, due à la non-réalisation de la condition suspensive dans les délais prévus, n’est pas imputable au vendeur. Par conséquent, la responsabilité du vendeur ou de son mandataire ne peut être engagée.

Cet arrêt illustre l’importance de respecter scrupuleusement les délais prévus dans un compromis de vente. Les parties doivent s’assurer de la clarté des conditions suspensives et de leur réalisation dans les délais impartis. En cas de doute, un conseil juridique adapté est indispensable.

Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 7 septembre 2021, RG n° 18/03169

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Compromis de vente