La Cour de cassation rappelle aux agents immobiliers l’importance de respecter strictement le formalisme des mandats de vente. Cette rigueur s’impose tout particulièrement en présence de clauses sensibles, comme :

• Les clauses d’exclusivité,
• Les clauses pénales,
• Ou celles prévoyant des honoraires dus, même si la vente est conclue sans l’intervention de l’agent.

Pour être valables, ces clauses doivent figurer dans un mandat dont un exemplaire a été remis au client. Cette obligation est encadrée par l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

La preuve de la remise du mandat incombe à l’agent immobilier

Dans un récent arrêt (Cass. 1re civ., 16 juin 2021, n° 19-24526), la Cour de cassation a rappelé que c’est à l’agent immobilier de prouver qu’il a bien remis un exemplaire du mandat à son client. Sans cette preuve, il ne peut pas se prévaloir des clauses pénales ou d’exclusivité inscrites dans le mandat.

Cette règle s’applique à tous les types de mandats de vente. Ainsi, même une remise tardive de l’exemplaire peut entraîner l’annulation du mandat.

L’importance du double exemplaire

La Cour de cassation a déjà jugé à plusieurs reprises que la remise immédiate d’un exemplaire au client est une condition essentielle de validité :

• Clause d’exclusivité : la remise d’un exemplaire est obligatoire pour que cette clause soit valable (Cass. 1re civ., 25 février 2010, n° 08-14787).
• Formalité du double exemplaire : cette exigence s’applique à tous les mandats (Cass. 1re civ., 5 mai 1982, n° 81-11028 ; 26 novembre 1980, n° 78-14081).

Pour prévenir tout litige, il est conseillé aux agents immobiliers d’ajouter une mention comme : « Fait en double exemplaire, dont un remis à chacune des parties, qui le reconnaît. »

Ils peuvent également faire signer un récépissé de remise. Ces précautions simples peuvent s’avérer déterminantes en cas de litige.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – mandat de vente