Le vendeur immobilier est-il présumé constructeur ?

L’article 1792 du Code civil stipule : « Est considéré comme constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »

Selon ce texte, tout constructeur est responsable de plein droit envers l’acquéreur des dommages suivants :

• Ceux dûs à un vice du sol ;
• Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ;
• Ceux rendant l’ouvrage impropre à sa destination, qu’ils affectent un élément constitutif ou d’équipement.

De plus, un vendeur qui a construit ou fait construire un ouvrage est considéré comme constructeur. Il est alors tenu d’une responsabilité pour faute prouvée en cas de dommages intermédiaires.

Une décision judiciaire : travaux et qualification de constructeur

Dans une affaire récente, un vendeur avait réalisé d’importants travaux avant de vendre son bien. L’acquéreur soutenait que ces travaux faisaient du vendeur un constructeur, l’obligeant à répondre des désordres à la fois décennaux et intermédiaires.

Le vendeur contestait cette interprétation. Il affirmait que les travaux étaient limités et ne relevaient que de l’entretien ou du confort.

L’arrêt de la cour d’appel de Poitiers

Par un arrêt du 2 novembre 2021, la cour d’appel de Poitiers a tranché en faveur du vendeur. Elle a relevé que l’acquéreur listait bien les travaux réalisés (menuiserie, électricité, plomberie, peinture, isolation, maçonnerie). Cependant, il ne fournissait ni analyse ni qualification juridique permettant de prouver l’ampleur de ces travaux.

Le vendeur, de son côté, arguait que les travaux représentaient une somme modeste, soit 8.000 euros, toiture incluse. Cette estimation, non contestée, était cohérente avec des travaux d’entretien ou de rénovation légère. En l’absence d’éléments tels qu’une extension, une création de pièce ou une modification majeure du bâti, la cour a conclu que les travaux n’étaient pas suffisamment significatifs pour qualifier le vendeur de constructeur.

Ainsi, la cour a confirmé le jugement initial et débouté l’acquéreur. Le vendeur n’était pas tenu aux obligations prévues par l’article 1792 du Code civil.

Référence de l’arrêt : Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 2 novembre 2021, RG n° 19/03977.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Construction