Un litige est survenu entre vendeurs et acquéreur à propos de l’état de la maison vendue.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il appartient à celui qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés de rapporter la preuve de :

• l’existence d’un défaut caché précis, déterminé, antérieur
• et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage à laquelle on la destine.

Il ressortait d’un rapport d’expertise que l’existence de désordres rendait la maison impropre à sa destination puisqu’en l’espèce, les fenêtre ne pouvaient plus s’ouvrir et que la solidité de l’ouvrage était mis en cause.

Une partie des fissures se trouvaient sous du papier peint ou sous le lambris, et n’étaient donc pas visibles.

Un acquéreur profane ne pouvait donc connaître le caractère évolutif de ces fissures et leur ampleur.

Entre non professionnels, une clause de non garantie ne peut être écartée qu’en la présence d’un vendeur de mauvaise foi ; c’est-à-dire s’il avait connaissance du vice de la chose, à charge de celui qui l’invoque de la démontrer.

En l’espèce, il apparaît que si la cause de l’aggravation des fissures peut être liée à une sécheresse suivie d’importantes pluies, la cause initiale est liée à l’état de la construction.

En ne précisant pas l’existence de ces fissures cachées notamment par l’intervention de l’entreprise ayant réalisé des travaux de rebouchage avec de l’enduit et de la résine pour d’obtenir un aspect esthétique satisfaisant, les époux vendeurs n’ont pas été loyaux lors de la vente, ils ne pouvaient ignorer les risques encourus pour la construction compte tenu de sa fragilité et il convient en conséquence d’écarter la clause de non garantie.

Les acquéreurs ont sollicité la résolution de la vente, laquelle a été prononcée compte tenu des vices cachés et des désordres rendant l’objet de la vente impropre à sa destination.

Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 7 décembre 2021, RG n° 18/00638

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Résolution de vente immobilière