Un courriel envoyé au Notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification d’une rétractation d’une promesse de vente présente-il des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans une affaire, une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement avait été consenti à deux époux et notifiée par LRAR reçues le 29 avril 2017. Une indemnité d’immobilisation était prévue en cas de non-réalisation de la vente.

Par courriel du 9 mai 2017, les époux ont fait savoir au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente qu’ils exerçaient leur droit de rétractation. Cela a été confirmé par une LRAR envoyée le lendemain.

Les vendeurs les ont assigné en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La cour d’appel (CA Paris, 23 oct. 2020) a accueilli leur demande et dit que l’envoi par les bénéficiaires de la promesse du courriel du 9 mai 2017 ne leur avait pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation. Elle précise que l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester sa date de réception, et que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirment l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel.

L’arrêt d’appel est cassé au visa de l’article 271-1 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation.

En retenant que ce mode de notification ne présente pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. En effet, Il appartient aux juges du fonds de rechercher, si l’envoi d’un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 heures 25, n’avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23.468, FS-D + B : JurisData n° 2022-001298

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Promesse de vente – Rétractation