L’article 1596 du Code civil interdit à un agent immobilier mandaté pour la vente d’un bien de se porter acquéreur de ce bien, soit personnellement, soit par interposition de personne.

En principe, un agent immobilier s’oblige à «ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque» , dans lequel il détiendrait «une participation» , un bien pour lequel un mandat lui a été confié (C. déont. art. 9°).

Dans une affaire, une SCI vend un bien immobilier à un couple, par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il s’avère que cette agence immobilière exerce sous la forme d’une société et a pour gérant le fils du couple acquéreur.

La SCI décide d’assigner les acquéreurs, l’agence immobilière et son gérant en nullité de la vente pour violation de l’article 1596 du Code civil, et en responsabilité professionnelle de l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil.

Appelée à se prononcer une seconde fois dans cette affaire (déjà : Cass. 3e civ. 16.05.2019 n° 18-17772) , la Cour de cassation a écarté ces demandes, pour les motifs suivants. D’une part, la SCI connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l’agence qu’elle avait mandatée pour vendre son bien : le lien de parenté figurait dans la promesse de vente. D’autre part, les acquéreurs, qui avaient donné mandat à leur fils de les représenter lors de la signature de l’acte authentique de vente, avaient acheté le bien pour constituer un complément de retraite. Ils avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes des difficultés rencontrées avec la locataire, notamment des impayés répétitifs. Dès lors, la vente ne s’était faite au profit ni de l’agence immobilière ni du fils du couple, mais uniquement des acquéreurs désignés dans l’acte de vente : il n’y avait pas eu interposition (Cass. 3e civ. 08.12.2021 n° 20-21841) .

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Mandat