Construction illicite dans un lotissement : prescription trentenaire ou quinquennale ?

Dans un lotissement, un propriétaire a contesté la construction réalisée par son voisin en limite de propriété. Cet ouvrage, destiné à servir d’abri et de local à vélos, aurait été construit en violation des règles du cahier des charges du lotissement.

Le plaignant a engagé deux actions en justice contre son voisin : La démolition de la construction en question et une indemnisation pour le préjudice personnel subi.

La Cour de cassation a été saisie pour déterminer les délais de prescription applicables à ces deux demandes.

Dans un arrêt rendu le 6 avril 2022 (Cass. civ. 3e, 06.04.2022, n°21-13891), la Cour a précisé les règles suivantes :

• Action en démolition : Cette action vise à faire supprimer une construction réalisée en violation d’une charge réelle inscrite dans le cahier des charges du lotissement. Il s’agit d’une action réelle immobilière. Elle est donc soumise à une prescription de 30 ans (article 2227 du Code civil).
• Action en réparation : Cette demande concerne le préjudice personnel causé par la violation des règles du lotissement. Elle est qualifiée d’action personnelle et se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil).

Le point de départ de ces délais de prescription dépend de la date à laquelle le propriétaire lésé a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, des faits en question. En principe, cette date correspond à l’achèvement de la construction contestée.

Revirement par rapport à la Cour d’appel de Paris

Dans cette affaire, la Cour de cassation a annulé une décision de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 08.01.2021, RG 19/10197). Celle-ci avait considéré que l’action en démolition relevait d’une prescription quinquennale, applicable aux actions personnelles.

Cependant, la Cour de cassation a validé le rejet de l’action en indemnisation pour préjudice personnel. Cette demande, présentée trop tardivement, était effectivement prescrite.

Points clés à retenir

Cet arrêt clarifie les délais applicables aux litiges entre colotis dans un lotissement :

• 30 ans pour obtenir la démolition d’une construction réalisée en violation des charges réelles du cahier des charges.
• 5 ans pour obtenir réparation d’un préjudice personnel causé par ces mêmes violations.

La distinction entre ces deux types d’actions repose sur leur nature juridique : action réelle ou action personnelle.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier