La prescription biennale du Code de la consommation ne s’applique pas aux syndicats de copropriétaires concernant les charges de copropriété.

Un syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l’action des professionnels, pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, prévue par l’article 218-2 du Code de la consommation.

C’est ce qu’a retenu la Cour de cassation dans un arrêt du 28 septembre 2022.

Cet article s’applique aux consommateurs, c’est-à-dire à, « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole », et aux non-professionnels, « toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ».

À la différence d’une personne physique, un syndicat de copropriétaires est ainsi, en application de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pourvu de trois organes distincts : le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires, dont le fonctionnement, régi par cette loi, est également encadré par un règlement de copropriété.

Dès lors, la Cour de cassation estime que « en l’absence de différence dans le traitement de personnes placées dans des situations analogues ou comparables », la cour d’appel « a retenu, à bon droit, que le syndicat ne pouvait se prévaloir de la prescription biennale de l’action des professionnels, pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, prévue par l’article 218-2 du Code de la consommation ».

Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-19.829, FS

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier