Immobilier : Servitudes non apparentes et responsabilité du vendeur
L’article 1638 du Code civil stipule que si un bien vendu est grevé de servitudes non apparentes, sans déclaration préalable, et que celles-ci sont suffisamment importantes pour laisser supposer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il avait été informé, celui-ci peut demander la résiliation de la vente ou, à défaut, une indemnisation.
Une récente décision de la Cour de cassation est venue clarifier les conditions dans lesquelles l’importance de la servitude intervient, non pas pour l’indemnisation, mais uniquement pour justifier l’annulation de la vente.
Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté une maison construite sur un terrain où ils ont découvert, lors de travaux d’extension, une canalisation enterrée faisant partie du réseau public d’eaux usées. Cette découverte a rendu impossible la réalisation des travaux tels qu’ils les avaient initialement envisagés.
Les acheteurs ont alors intenté une action contre les vendeurs, invoquant la garantie prévue à l’article 1638 du Code civil pour servitudes non apparentes non déclarées, ainsi qu’un manquement au devoir d’information.
La garantie d’éviction et son champ d’application
L’article 1638 s’inscrit dans le cadre des règles générales de garantie contre l’éviction prévues par le Code civil. En vertu de l’article 1626, le vendeur a l’obligation légale d’assurer à l’acquéreur une jouissance paisible du bien vendu et doit garantir celui-ci contre toute éviction ou charge non déclarée qui en limiterait l’usage.
Cependant, la Cour de cassation a rappelé que l’importance de la servitude occulte n’est déterminante que pour la résiliation de la vente. En revanche, pour une demande d’indemnisation, seule l’existence du préjudice et son ampleur comptent.
Appréciation judiciaire de l’indemnisation
Dans cette affaire, les juges d’appel avaient refusé d’indemniser les acquéreurs, estimant que :
- La possibilité d’une extension de la maison ne constituait pas une condition essentielle de l’achat.
- La présence de la servitude enterrée ne remplissait pas le critère d’importance nécessaire à l’annulation du contrat ou à l’octroi d’une indemnité au sens de l’article 1638.
Or, la Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a jugé que la Cour d’appel avait appliqué à tort le critère d’importance de la servitude pour une demande de dommages-intérêts, alors que seule la réalité et l’étendue du préjudice subi par l’acquéreur auraient dû être prises en compte.
Conclusion et implications pour les acquéreurs et vendeurs
Cette décision (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13.179) souligne que l’indemnisation d’un préjudice causé par une servitude non apparente repose avant tout sur l’évaluation du préjudice réel. L’importance de la servitude est un critère décisif uniquement pour l’annulation de la vente.
Les vendeurs doivent donc veiller à déclarer toutes les charges grevant le bien, même celles qui ne sont pas immédiatement visibles, afin d’éviter des litiges ultérieurs. Quant aux acquéreurs, ils ont intérêt à vérifier en détail la situation juridique du bien et à clarifier leurs attentes dès la phase de négociation.
Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Servitudes
