Une SCI n’est pas systématiquement considérée comme un vendeur professionnel

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir à l’acquéreur les défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui en diminuent notablement la valeur. Toutefois, le vendeur peut être exonéré de cette garantie si le contrat le prévoit, à condition qu’il n’ait pas eu connaissance des défauts (article 1643 du Code civil). Cette règle ne s’applique pas aux vendeurs professionnels, lesquels sont présumés connaître les vices et ne peuvent donc échapper à cette responsabilité.

Mais qu’en est-il lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) est impliquée dans une vente immobilière ? Est-elle automatiquement considérée comme un vendeur professionnel ? Une décision récente de la Cour d’appel de Douai éclaire cette question.

L’affaire : une clause d’exclusion contestée

Dans cette affaire, les acquéreurs d’une maison avaient sollicité l’annulation de la vente en invoquant la garantie des vices cachés. L’acte de vente comportait une clause exonératoire, mais les acheteurs soutenaient que cette clause était inopposable, la SCI étant selon eux un vendeur professionnel. Or, un vendeur professionnel ne peut se prévaloir d’une telle clause.

La Cour d’appel a finalement donné raison à la SCI. Elle a rappelé que, par principe, une SCI n’est pas présumée avoir connaissance des vices d’un bien immobilier. Ainsi, elle peut légitimement invoquer une clause d’exclusion de garantie, sauf preuve contraire.

Une SCI familiale à caractère civil

Dans ce cas précis, la SCI était une structure familiale. Comme c’est fréquemment le cas, ses statuts prévoyaient des activités telles que l’acquisition, l’administration et l’exploitation d’immeubles. Cependant, ces mentions ne modifient pas la nature civile de la SCI.

La Cour a également rappelé que le statut de vendeur professionnel doit être établi par des éléments concrets. Ici, la SCI n’avait pas pour activité habituelle l’achat et la revente d’immeubles, et le fait qu’elle ait loué le bien pendant plusieurs années était insuffisant pour lui conférer ce caractère. Le simple fait d’être bailleur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, ne suffit pas à la considérer comme un professionnel de la vente.

Une jurisprudence rassurante pour les SCI

Cette décision réaffirme une distinction essentielle entre les différentes qualités de vendeurs. Les SCI, en tant que structures à vocation principalement civile, ne sont pas automatiquement assimilées à des vendeurs professionnels. Cela leur permet de bénéficier des clauses d’exonération de garantie des vices cachés, sauf si une preuve contraire est apportée.

La référence jurisprudentielle de cette affaire est la suivante : CA Douai, 1er février 2024, n° 21/01622.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’Appel de NIMES – Droit immobilier