Pas de responsabilité du Notaire qui n’a pas mentionné une servitude non apparente, dès lors que le vendeur est tenu de l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du Code civil.

Cass. 1re civ., 15 mai 2024, n° 23-12.493, F-D : JurisData n° 2024-007330

En l’espèce, un notaire avait établi un acte de vente en omettant de mentionner l’existence d’un droit de passage commun. La Cour d’appel a déclaré le notaire responsable vis-à-vis de l’acquéreur, in solidum avec le vendeur pour manquement à son devoir d’assurer l’efficacité de ses actes.

La Cour de cassation a censuré cet arrêt au visa de l’article 1382 (article 1240 nouveau) et 1638 du Code civil aux termes duquel « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Selon la Haute Juridiction en effet, « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du Code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable », tandis que « la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie ».

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier