Clause résolutoire des baux d’habitation : le nouveau délai de 6 semaines ne s’applique pas aux baux en cours

Cass. avis, 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002, P + B : JurisData n° 2024-008999

Le nouveau délai de 6 semaines pour le locataire après un commandement de payer pour régler sa dette, avant que la clause de résiliation de plein droit ne produise effet, ne s’applique qu’aux nouveaux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les baux en cours restant soumis à l’ancien délai de 2 mois.

La Cour de cassation s’est prononcée dans ce sens dans le cadre d’une demande d’avis.

Avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait un délai de 2 mois pour le locataire après un commandement de payer pour régler sa dette, avant que la clause de résiliation de plein droit ne produise effet. La loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai, le ramenant à 6 semaines.

Conformément au principe de non-rétroactivité des lois (C. civ., art. 2), cette nouvelle disposition ne s’applique pas immédiatement aux contrats de bail en cours. Ainsi, les contrats de bail en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 restent régis par les anciennes dispositions, avec un délai de 2 mois, conformément aux stipulations contractuelles encadrées par la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail.

La Cour de cassation est donc d’avis que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène le délai à 6 semaines, ne modifie pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier